Předkupní právo k nemovitosti u spoluvlastníků

Zajímalo by mě, jestli existuje nějaké řešení? Rád bych využil možnost předkupního práva, ale za tuto cenu. Děkuji, P. Černý

Podílové spoluvlastnictví a předkupní právo

Vážený pane Černý,
podílové spoluvlastnictví bývá často zdrojem mnoha problémů a nejschůdnější cestou bývá vzájemná domluva. Pojďme se podívat na jednotlivé možnosti řešení, ať už se jedná o zmiňovanou dohodu či předkupní právo spoluvlastníků.

Vzájemná dohoda spoluvlastníků

Vzájemná dohoda spoluvlastníků neznamená pouze to, že se shodnete na prodeji/odkoupení části nemovitosti. Může se jednat například o dohodu, že budete chatu naplno využívat a bratrovi to budete kompenzovat finanční náhradou, popř. domluvou, že nebude muset hradit náklady na opravu a provoz domu. Domluvit se můžete i na tom, že nemovitost budete užívat střídavě.

Předkupní právo do šesti měsíců

Od 1. 1. 2014 platí, že pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, vzniká ostatním spoluvlastníkům po dobu šesti měsíců předkupní právo (NOZ č. 89/2012 Sb., § 1124).

V tomto období, pokud bude chtít bratr svůj podíl prodat, jste prvním možným kupcem. Návrh na prodej musí mít písemnou formu. Po uplynutí této lhůty může bratr svoji polovinu prodat komukoliv. Jestliže byste však nesouhlasil s nabízenou cenou od bratra, ale on by nakonec prodal svůj podíl za cenu nižší, než Vám nabídl, můžete se domáhat toho, aby byl podíl prodán Vám za tuto nižší cenu. Bratr by v tomto případě porušil předkupní právo.

Ale pozor, toto předkupní právo trvá jen 6 měsíců od nabytí chaty dědictvím - tedy jestliže bratr 6 měsíců vyčká, pak již může podíl nabídnout komukoli. Od 1. 1. 2018 však již občanský zákoník opět zavádí předkupní právo spoluvlastníků bez ohledu na to, z jakého důvodu spoluvlastnictví vzniklo, tedy nejen z důvodu dědictví. Zjistěte o těchto změnách více.

V případě neshod je na řadě žaloba

Pokud se s bratrem na žádné možnosti nedohodnete, přichází na řadu žaloba o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nebo prodej spoluvlastnického podílu na základě znaleckého posudku. Toto je ale krajní řešení a našim klientům doporučujeme vyřešit spoluvlastnictví schůdnější cestou - tedy dohodou mezi spoluvlastníky, protože žaloba a soudy jsou časově i finančně náročné.

Postup v případě soudního řízení

Bohužel to však často možné není. Soud je v případě soudního řízení vázán postupem vypořádání spoluvlastnictví tak, jak jej stanovuje NOZ, a to tak, že nejprve zkoumá, zda lze nemovitost reálně rozdělit (např. pozemek takto rozdělit půjde, chatu již zřejmě ne). Pokud rozdělení možné není, přikáže podíl za náhradu tomu ze spoluvlastníků, který má o něj zájem za podmínky tržního vyplacení dle znaleckého posudku, který soud nechá zhotovit– zkoumá se tedy i to, zda na tento případ má spoluvlastník finanční prostředky – a pokud ani jedna z možností nepřichází v úvahu, je poslední variantou nucený prodej.

Nucený soudní prodej

Při tomto prodeji celé nemovitosti je zisk po odečtení všech nákladů daleko nižší, než byl odhad v dědickém řízení, proto tento způsob nedoporučujeme, bohužel však je často jedinou alternativou. Jestliže by se tedy v soudním řízení prokázalo, že Vy chatu užíváte a máte na vyplacení bratra finanční prostředky v rozsahu, který určí znalec v soudním řízení, pak by soud vysoce pravděpodobně přikázal podíl bratra Vám.

Co rozhoduje o vypořádání spoluvlastníků?

Pokud má jeden ze spoluvlastníků zájem o podíl druhého spoluvlastníka, pak se při vypořádání vychází z několika hledisek jako například: majetkových možností spoluvlastníka, jakým způsobem nemovitost každý ze spoluvlastníků užívá, zda některý ze spoluvlastníků investoval do nemovitosti apod.

V případě, že mají zájem oba o celou nemovitost, pak se bude vycházet i z toho, jak rychle je který spoluvlastník schopen druhého vyplatit, tj. zpravidla dostane přednost ten, který má k vyplacení podílu hotovost oproti tomu, kdo by si bral na vyplacení úvěr. Avšak ani toto neplatí ve všech případech a může být náležitou argumentací vyvráceno.

Vyrovnání vložených investic

Vypořádání spoluvlastnictví se nemusí týkat jen fakticky nemovitosti, ale je možné - a mělo by to tak i být v případě soudního zrušení - vypořádat i investice, které jeden ze spoluvlastníků vynaložil do nemovitosti. Zde je podstatné také to, zda se jednalo o investice vložené do nemovitosti se souhlasem nebo bez souhlasu druhého spoluvlastníka, zda to byly případně opravy nutné či jen zvelebovací práce – vždy záleží na všech okolnostech.

Vše černé na bílém

Nezapomeňte na to, že ať už vzájemná dohoda „po dobrém“, odkoupení části nemovitosti či samotná žaloba musí být zaznamenána písemně. V případě zájmu pro vás veškeré dokumenty připravíme. Pro více informací či pro sjednání osobní schůzky nás neváhejte kontaktovat.

Zdraví Vás Advokátní kancelář Králík & Pavlík